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Définition du Maître d’Ouvrage
En droit privé, le maître d’ouvrage est défini par les clauses types de l’assurance dommages ouvrage. Selon une décision de la Cour de Cassation du 11 mai 2011 (n°10-13782), il est identifié comme la personne « pour le compte de qui les travaux sont réalisés ». Ce terme englobe toute entité, qu’elle soit personne physique ou morale, ayant la propriété du terrain où la construction est érigée, ou de la construction elle-même en cas de dissociation entre le foncier et le bâti.
Le maître d’ouvrage peut être un simple particulier souhaitant construire ou rénover un bien pour son usage personnel ou un professionnel de l’immobilier. Dans le cadre professionnel, il peut exercer en tant que vendeur d’immeuble à construire, promoteur-vendeur, ou encore en tant que marchand de biens, orchestrant des travaux sur des propriétés destinées à la vente.
Il s’agit de « la personne physique ou morale, désignée aux conditions particulières, qui conclut avec les réalisateurs les contrats de louage d’ouvrage afférents à la conception et à l’exécution de l’opération de construction » (source : cf. annexe II à l’article A.243-1 du Code des assurances, Définitions, d).
Pour plus d’informations sur l’assurance dommages ouvrage et ses obligations, consultez notre guide.
Quel est le rôle du maître d’ouvrage ?
En tant que maître d’ouvrage, vous êtes le commanditaire principal de tout projet de construction. Vous définissez clairement vos besoins et rédigez le cahier des charges qui orientera les différentes phases du projet. Votre rôle est de fixer les budgets et les délais, en négociant directement avec les constructeurs et autres professionnels impliqués.
Il est vrai que vous pouvez choisir de déléguer tout ou partie de vos missions à un maître d’œuvre ou à un architecte. Cette délégation, bien entendu, est compensée par une rémunération appropriée et permet d’assurer que les aspects techniques, souvent complexes et spécialisés, soient gérés par des experts.
Bien que vous puissiez ne pas posséder toutes les compétences techniques nécessaires, notamment en matière de construction ou de réglementation, votre rôle ne se limite pas à une supervision lointaine. Vous avez la possibilité de superviser activement le chantier, de vous assurer que les travaux avancent conformément aux plans et dans le respect des délais fixés. Cette supervision active est essentielle pour garantir que le projet reflète fidèlement vos attentes initiales et que les standards de qualité sont respectés.
Néanmoins, veuillez accorder une attention particulière à la possibilité d’immixtion fautive de votre part en tant que Maître d’ouvrage.
Rôle du MOA à la réception du chantier
Enfin, lorsque le chantier est terminé, si vous n’êtes pas accompagné par un professionnel, c’est à vous, en tant que maître d’ouvrage, de réceptionner le chantier. Cette étape est indispensable, car c’est à la réception du chantier que les garanties d’assurances prennent effet. Il vous revient d’accepter ou de refuser les travaux pour chaque lot, en émettant ou non des réserves et en rédigeant des procès-verbaux de réception.
Différences entre maître d’ouvrage et maître d’œuvre ?
Le maître d’ouvrage est le commanditaire du projet, celui pour qui l’ouvrage est réalisé. Il définit les besoins, les objectifs et le budget du projet. En tant que donneur d’ordre, il est responsable de la définition du projet, de sa faisabilité et de son financement.
Le maître d’ouvrage peut être un particulier, une entreprise ou une collectivité. Son rôle principal est de s’assurer que le projet corresponde à ses attentes et respecte ses contraintes financières et temporelles.
Le maître d’œuvre (MOE), en revanche, est chargé de concevoir et de superviser l’exécution des travaux selon les exigences du maître d’ouvrage. Il est l’exécutant des missions de maîtrise d’œuvre issues de la loi MOP, incluant la conception, la direction, l’exécution, l’ordonnancement, et le pilotage des travaux. Le maître d’œuvre peut être un architecte, un conducteur de travaux, une entreprise, ou un bureau d’études. Il doit bien sûr être habilité à exécuter ces missions tout en étant assuré en assurance décennale.
Immixtion du maître d’ouvrage
L’immixtion du maître d’ouvrage dans un projet de construction réfère à son intervention directe dans les travaux. Cette intervention peut avoir des conséquences juridiques importantes, notamment en ce qui concerne les responsabilités en cas de problèmes ou de défauts de construction. Selon l’article 1792 du Code civil, si le maître d’ouvrage intervient de façon incorrecte dans le projet, cela peut parfois réduire ou annuler la responsabilité des constructeurs pour certains défauts.
Pour que cette intervention soit considérée comme incorrecte, trois conditions spécifiques doivent être remplies :
- Intervention active : Le maître d’ouvrage doit avoir effectivement participé aux travaux, soit en prenant des décisions, soit en agissant directement sur le chantier.
- Contribution aux problèmes : Son intervention doit avoir contribué aux problèmes rencontrés dans le bâtiment terminé.
- Compétence reconnue : Le maître d’ouvrage doit démontrer qu’il possède des compétences spécifiques en construction, rendant son intervention significative.
La justice est très précise dans son interprétation de ces situations. Par exemple, le simple fait que le maître d’ouvrage fournisse des matériaux ou donne des instructions pour les travaux n’est pas suffisant pour affirmer qu’il y a eu une immixtion incorrecte. De même, si le maître d’ouvrage exprime des souhaits durant le projet, cela ne constitue pas une faute, sauf si les constructeurs acceptent ces suggestions alors qu’elles sont techniquement irréalisables.
En savoir plus, sur la responsabilité du construteur non réalisateur (maître d’ouvrage) et sur sa responsabilité pour immixtion fautive.
Assurances du maître d’ouvrage
La sécurisation d’un projet de construction implique plusieurs assurances essentielles pour le maître d’ouvrage, visant à protéger tant le propriétaire que le projet lui-même contre divers risques.
Parmi celles-ci, l’assurance dommages ouvrage (DO) qui est obligatoire.
En parallèle, la responsabilité civile du maître d’ouvrage (RCMO) couvre les dommages que le projet pourrait causer à des tiers, durant la réalisation des travaux.
Le maître d’ouvrage doit également envisager la souscription à une assurance tous risques chantier (TRC). Cette assurance offre une protection complète contre les risques de dommages accidentels qui pourraient survenir sur le site pendant les travaux, incluant vols, intempéries, ou actes de vandalisme.
Pour les projets où le maître d’ouvrage vend le bien dans la période décennale post-achèvement, il est également obligatoire de souscrire à l’assurance décennale du constructeur non réalisateur (CNR) (Dans cette période, lors de la vente de son bien, le Maître d’Ouvrage est considéré comme un professionnel, assimilé à un marchand de biens. En conséquence, il est assujetti à l’obligation de souscription).
Chaque assurance a des spécificités qui doivent être soigneusement évaluées pour s’assurer que toutes les facettes du projet sont couvertes, minimisant ainsi les risques financiers et légaux pour le maître d’ouvrage.
