Vous envisagez de faire réaliser des travaux, que ce soit dans le cadre d’une construction ou d’une rénovation ? Dès lors, vous devez impérativement connaître l’assurance dommage ouvrage et en saisir les enjeux.
Obligatoire pour les professionnels de la construction sur le plan légal, très fortement recommandé pour les particuliers, quoi qu’il en soit précieux en cas de sinistre, ce système de prévoyance bénéficie au maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel.
Ce petit guide a été conçu afin de synthétiser les notions essentielles relatives à ce sujet. Découvrez ou redécouvrez pourquoi cette assurance joue un rôle capital, mais aussi comment elle s’applique : ses limites, son cadre légal…
Ainsi, vous serez informé(e) de vos droits et de vos devoirs au moment de planifier les opérations. Commençons par quelques généralités.
Assurance dommage ouvrage : une définition claire et précise
L’assurance dommage ouvrage correspond à une garantie essentielle, dans le cadre de tous les travaux menés sur le territoire français. Elle consiste à couvrir, le cas échéant, les dégâts mettant en péril la solidité de l’ouvrage ou l’empêchant d’être utilisé selon son affectation initiale (on le dit alors « impropre à sa destination »). Cela concerne aussi bien les ouvrages de construction que ceux d’extension et de rénovation.
Par définition, ces dommages sont constatés après la réception.
Comme le stipule la page officielle du gouvernement dédiée à ce dispositif, c’est notamment (mais pas uniquement) du gros œuvre dont il est question. Les pertes financières potentielles découlant terrassement, des fondations… sont préfinancées par cette assurance.
Il arrive également que les éléments du second œuvre soient impliqués. Si une erreur a été commise au moment de l’installation du système de chauffage, qu’elle est constatée après la réception et qu’elle rend l’ouvrage « impropre à sa destination », alors les conditions sont remplies.
Éléments d’équipement dissociables et indissociables : une distinction utile (avec certaines limites)
Opérer une distinction entre les « éléments d’équipement indissociables » et les « éléments d’équipement dissociables » permet de résoudre la plupart des difficultés de cet ordre. En général, ce qui peut être retiré sans que cela n’impacte la solidité de la construction (par exemple, les portes, la robinetterie, le carrelage…) n’est pas couvert par l’assurance décennale, et donc par l’assurance dommage ouvrage.
La jurisprudence invite cependant à quelques réserves. Comme on l’apprend dans cette lettre juridique de décembre 2020, la cour d’appel « a pu souverainement déduire que les désordres affectant la pompe à chaleur rendaient l’ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination. Le système de chauffage était incompatible avec les radiateurs équipant l’immeuble et il était inévitable que la pompe connût des problèmes durant les périodes de grand froid ».
Il faut dès lors se garder des raccourcis. Même un élément à priori dissociable peut être considéré comme garanti selon la couverture décennale, de par sa nature essentielle (en l’occurrence sa contribution au confort thermique).
Interrogeons maintenant les devoirs des différents acteurs. Nous l’évoquions un peu plus tôt : la contractualisation n’a rien de facultatif pour certains d’entre eux, et il est globalement dangereux d’en ignorer les avantages. Voici quelques explications plus précises à ce sujet.
La souscription à l’assurance dommage ouvrage : une protection cruciale
En vertu du Code des assurances, et plus précisément selon les termes de l’article L-242-1, c’est avant le début du chantier que le contrat doit être signé. Il en va de la protection des acteurs impliqués, autrement dit ceux qui sont considérés comme « propriétaires de l’ouvrage » (cela s’étend aux éventuels mandataires/vendeurs délégué par lesdits propriétaires).
Il est intéressant de noter que les acquéreurs suivants bénéficient de cette couverture eux aussi, mais sur une période de dix ans uniquement et à partir de la réception des travaux. Un délai somme toute logique – nous verrons pourquoi. Cette « passation » se veut automatique jusqu’à expiration du délai, indépendamment du nombre de propriétaires qui se succèdent.
En tout cas, bien que les particuliers ne soient pas strictement tenus de signer un tel contrat, nous ne pouvons que les encourager fortement dans cette direction.
Car si dans l’idéal tout se déroule correctement… un incident est susceptible de survenir, quelle que soit la nature et l’ampleur du projet. En l’occurrence, et « en dehors de toute recherche des responsabilités » pour reprendre les termes juridiques employés (source), l’assurance dommage ouvrage garantit une prise en charge complète des travaux de réparation induits.
Pour les professionnels opérant dans le domaine de la construction, il n’est plus question d’une initiative grandement recommandée… mais d’une obligation légale. Sur un plan sanctionnel, le maître d’œuvre s’expose à 75 000€ de peine pécuniaire et/ou à six mois d’emprisonnement. Ces mesures peuvent paraître drastiques ; il est toutefois question de dissuader les potentiels récalcitrants. En effet, lorsqu’aucun dispositif de prévoyance n’a été déterminé, l’impact financier se révèle extrêmement lourd.
Bon à savoir
Il existe des cas où le particulier, lui aussi, s’expose à des sanctions pénales. S’il réalise une vente du bien foncier pendant les dix ans de garantie, son statut change. Il doit répondre aux mêmes exigences de contractualisation qu’un professionnel.
Se pose maintenant une question importante : indépendamment du fait qu’elle soit obligatoire ou non, depuis et jusqu’à quand cette couverture est-elle valable ?
Quand commence la couverture, et combien de temps dure-t-elle ?
L’assurance dommage ouvrage est contractualisée avant la mise en place des travaux. Elle intervient en principe après l’année de parfait achèvement, au sens de l’article 1792-6 du Code Civil (alinéa a).
Elle doit alors durer pendant dix ans, avec pour repère la réception des travaux (selon le principe de la garantie décennale). Pour autant, et il faut s’en référer à l’alinéa b cette fois, elle n’est pas totalement caduque durant la première année.
En effet, elle entrera en vigueur si :
- … dans le temps précédant la réception des travaux, le constructeur n’a pas respecté ses obligations ; et pour autant que la mise en demeure ne porte pas ses fruits.
- … après la réception des travaux, le constructeur n’a pas corrigé les désordres constatés. Cette disposition renvoie à la garantie de parfait achèvement. Encore une fois, il faut s’assurer que la mise en demeure soit restée sans suite. Soit parce qu’une lettre recommandée avec avis de réception a été envoyée, soit parce qu’un courrier standard n’a pas reçu de réponse au bout de 90 jours.
Dans les faits, dix ans se sont alors écoulés depuis la réception des travaux (plus trivialement, leur achèvement acté). La première phase de préfinancement en cas de complications se termine.
Attention, toutefois : certains principes sont à observer pour que tout se déroule correctement en cas de sinistre. Voici ce que vous devez savoir.
Notifier un sinistre pour percevoir l’indemnité : attention aux délais
Ne perdez pas de temps si vous – ou l’une des personnes assignées aux travaux – constatez des dégâts matériels, des dommages attenant au gros œuvre sur le site du chantier (fissures le long des façades, pénétrations indésirables des eaux, défauts d’isolation…).
Trois échéances sont à prendre en compte :
- Selon les termes de l’article L.113-2 du Code des assurances, il faut respecter un délai maximum de 5 jours ouvrésà partir du moment où l’anomalie a été officiellement constatée.
- C’est là que la compagnie d’assurance entre en scène. Elle est dans l’obligation de « présenter une offre d’indemnité » (source), raisonnablement élaborée en fonction des circonstances, sans dépasser les quatre-vingt-dix jours.
- Lorsque la proposition a été validée par l’entité couverte (autrement dit, le maître d’ouvrage), reste une « deadline » de quinze jours pour que le versement soit effectué.
Comme toujours lorsqu’il est question d’assurances, certains cas problématiques peuvent survenir, et la loi prévoit de les adresser via plusieurs dispositions. Nous y reviendrons à l’occasion d’un autre article.
Souscrire à une assurance dommage ouvrage : une question de droits et de devoirs
L’assurance dommage ouvrage se révèle, par nature, un droit comme un devoir.
Un droit parce que grâce à ce dispositif, à ce garde-fou, les maîtres d’ouvrage (promoteurs immobiliers, constructeurs d’habitation individuelle, entrepreneurs du bâtiment) se prémunissent contre des dépenses (très) importantes si des dégâts se manifestent.
Un devoir car l’État ne laisse jamais cette protection à la discrétion des personnes physiques ou morales concernées. La souscription doit être réalisée en toutes circonstances, dans le respect des dispositions légales que nous avons mises en avant.
Nous espérons que ces explications vous permettront de mieux comprendre le bien-fondé de l’assurance dommage ouvrage. Bien qu’elle suppose un investissement, il est difficile de nier ses atouts. Grâce à cette garantie, la bonne marche des travaux n’est pas compromise. Chacun(e) peut aborder avec sérénité les différents épisodes qui rythment la construction/rénovation, pendant toute la durée de couverture.
